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原標題:群雄逐鹿，為何醫療地產獨得房企青睞？近年來，國民經濟增速換擋，房地產市場下行壓力不斷增大,步入白銀時代后，頻繁的市場調控政策也不斷壓縮房企的利潤空間，行業的變遷致使房企紛紛謀變，尋求合適自身的轉型之路。1?踐行高周轉，平衡風險與利益由于行業凈利潤率下滑，快速銷售的周轉策略在一定程度上增強了企業的盈利能力，銷售規模的快速增長，代表著企業銷售周轉率的快速上升。“碧桂園、萬科、陽光城、新城控股”等都是高周轉房企的代表，其共同點都是利用高周轉模式來實現快速占領市場，吸引客戶流，擴大市場份額，形成品牌溢價，提高資金利潤率。當然，企業需要始終在現金流和盈利之間取得平衡，高周轉也需要高效與安全，否則也會無形中加大企業的運營風險。2?多元化業務模式中尋找更多的投資機會行業轉型提速，房地產多元化領域具備著一定的可增長盈利空間，這也使得房企選擇多元化策略用來降低行業不確定性風險，“恒大、佳兆業、萬達、招商蛇口”等都是多元化房企的代表，它們希望依托地產開發的延伸運營能夠為住宅業務提供增值，創造新的消費需求，這也是多數房企多元化的邏輯基礎。但無論是恒大礦泉草草“割肉”，還是金科退出新能源產業基金、融創與樂視的裂變，也都在暗示著房企做“產業”也面臨諸多難點。?行業紅利凸顯，房企扎堆掘金醫療地產縱觀整個行業，房地產企業轉型方向包括醫療、互聯網、金融、文娛等行業，但就目前形勢來看，房企普遍對醫療行業更加青睞，醫療地產到底能帶來什麼？房企紛紛布局醫療產業，又意欲幾何？截至2018年，從TOP30房企的業務涉及領域來看，幾乎已經找不到純地產開發定位的企業，從產業布局分布來看，房企更多選擇與當前業務協同的領域進行產業布局，醫療地產亦成為TOP30房企當下布局重點。表：TOP30房企涉及多元化領域?隨著中國進入老齡化社會，醫療健康服務在未來很長時期內，都會成為最大的民生需求國家統計局數據顯示，我國2017年60周歲及以上人口達24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口達15831萬人，占總人口的11.4%。根據聯合國《人口老齡化及其社會經濟后果》確定的劃分標準，當一個國家或地區65歲及以上老年人口數量占總人口比例超過7%時、60歲及以上老年人口占總人口比例超過10%，則意味著這個國家或地區進入老齡化社會。我國在1999年進入老齡化社會，其后不斷加劇的人口老齡化的客觀事實意味著未來對于醫療產業有較大的需求。圖：2010-2017年中國老齡化人口統計?政策導向：“健康中國”的概念已經被“十三五”規劃提高到國家戰略的高度，醫療行業煥發生機從政策面看，“十三五”規劃將“健康中國”上升為國家戰略，健康服務業是國家未來要鐵定發展的戰略性產業，醫療行業也將成為新的經濟增長極。根據國務院發布的《“健康中國2020”戰略規劃》，隨著人口老齡化加速及各種疾病患病率上升，中國的醫療支出近年來呈現穩步增長。根據數據統計，2012年至2017年，中國的醫療支出總額由19986億元增至36743億元，復合年增長率約為13%，醫療支出穩步增長。圖：2012-2017年中國醫療市場規模統計?居民健康意識提升，對醫療需求旺盛，上升空間可觀居民健康意識提升，醫療服務需求持續增長，醫療服務市場規模不斷擴大，但在人均醫療保健支出仍然處于較低水平。2017年我國人均醫療保健支出約為1346元，遠低于美國、日本等世界發達國家，未來我國的醫療服務市場規模仍有較大的提升空間。圖：2012-2017年中國醫療市場規模統計此外當房地產處于低谷期時，多數房企投資醫療地產的背后是看中了醫療地產較高的利潤空間，低價的醫療衛生用地相對于高價的住宅用地來說，開發成本相對低廉，醫療增值服務也來帶來客觀的收益，對于穩定企業的經營具有積極作用，這也是開發商青睞醫療地產的原因之一。?醫療輔助養老產業，收并購成為房企進軍醫療的主要手段從涉及醫療地產布局分布來看，TOP30房企以養老地產、專科醫院、健康醫療等為布局重點。以養老地產為例，養老地產實際上是在傳統的地產開發中嵌入養老設施和養老服務，并配備一定醫療設施設備和精心打造專業社區醫療管理團隊，基本特點表現為“重投入，輕運營”。截止2018年，萬科養老業務已經布局全國15個城市，項目數量約為170個，目前已經大致形成隨園嘉樹（大型養老社區）、隨園護理院（國際化老年康復護理機構）和隨園之家（社區居家養老服務照料中心）三大產品線，其中又以社區居家養老為重點。圖：萬科構建多層次養老服務體系——隨園嘉樹產品線醫療地產開發和醫院投資運營方面，萬達、恒大、萬科、世榮兆業等知名開發企業均已有所建樹，產品運營方向往往是面向門檻較高或者市場需求比較大的專科醫院。由于建設醫院項目前期投入大，投入周期較長，這要求企業具備較高的綜合開發及運營實力和優秀的資金運作能力。整合醫療等資源與住宅社區也是將“醫療”+“地產”的協同性發展最大化。目前，恒大、綠景在腫瘤、心血管專科醫院均有所布局；2014年，恒大收購了韓國知名整容醫院原辰(WONJIN)，進入了前景龐大的醫美行業。從投資方式來看，通過收購或者投資的方式間接進入醫療行業，是當前房企涉及醫療地產的主流。如宜華地產，2014年以來，先后收購廣東眾安康后勤集團、廣東省網絡醫院、達孜賽勒康、愛奧樂等醫療企業，從而成功轉型成為以醫院、診療中心運營管理為主的“醫療企業”，其后正式更名為“宜華健康”。?機遇與挑戰并存，戰略規劃需周全考慮醫療行業“毛利率高、現金流充沛”是房企投入醫療地產領域的主要推手，而我國健康服務業的政策導向以及老齡化社會趨勢的到來，為養老地產和醫療地產的發展提供了政策支撐和商業潛力，使得房企近年來紛紛布局醫療地產。收入水平及消費水平提升，居民健康意識提升滋生的高端醫療服務需求也是房企涉及專科醫院的主要動力。由此，我們看來地產醫療發展是大趨勢，相信在未來將有更多開發商涉及醫療行業，從目前已經進駐的房企來說，他們大都排名在全國TOP30內，綜合實力較為雄厚，并且醫療行業屬于重資產行業，前期投入高，且投資周期長，如何構建可持續發展的盈利模式也是房企向醫療地產進軍的一大障礙。所以，就房企布局醫療地產來看，需要立足于更長的時間跨度以及制定耐心的戰略規劃，選擇與經驗豐富的醫療公司、機構進行合作，制定合乎自身發展的運營模式，尋找、留住優秀的人才，才是房企進軍醫療地產的正確“姿勢”。嚴肅廣告時間

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