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“租購并舉”之下，多家開發商搶灘租賃行業宋家莊一套40平方米的一居室，是上班族劉偉(化名)在北京(樓盤)租的第三套房。區別于之前的散租，這次的房子能“拎包入住”，有家具、電器，每隔一段時間保潔員還會上門打掃衛生。在租房者口中，這種房子叫“長租公寓”——有著更長、更穩定的租期;房源質量明顯提升;幾乎都有專業的租賃服務企業在運營。“長租公寓”的興起，能否解決租房痛點?各家房企的加盟，又能否讓房地產市場邁入“租房時代”，實現“租購并舉”?長租公寓成年輕人新選擇如今，大部分“長租公寓”都在瞄準劉偉這樣的“夾心層”：月均收入萬元，與保障性質的公租房擦身而過，渴盼住房條件的改善，又暫時買不起商品房。北京萬科泊寓業務負責人透露，布局一年多，北京目前有16個泊寓項目，已經開業的有6家，平均出租率達97%。用“迅速席卷”來形容一線城市近段時期以來出現的長租公寓，并不過分。根據云房數據研究中心的統計，在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數、城家、相寓PARK等多個品牌。眾多房企進入長租公寓市場，也預示著未來競爭的愈發激烈。相關研究人員解釋，長租公寓分為集中式和分布式：集中式是租賃平臺通過收購或租賃模式取得項目整體的管理權統一進行改造后出租;而分布式則是租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修后，統一出租管理。普遍面臨投資回報期長難題云房數據曾將傳統租房和長租公寓的租金進行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達到5340元月，分散式公寓為4100元月。記者調查發現，長租公寓的租金價格往往還要根據面積、內部裝修、配套、服務來決定。常規面向青年上班族的長租公寓往往以開間為主，比如鏈家自如、萬科泊寓等都有開間式的公寓，價格往往比周邊一居室租金要低。但一些公寓也主打高端，如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置相對較好，通過提高裝修品質大幅提高租金水平;魔方公寓也新增高端品牌摩爾公寓，月租定價為8000元至15000元。即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報期長的難題。有長租公寓業內人士向記者披露，在北京行業盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現象。看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進入?業內認為，在存量房時代，樓市限購政策從嚴，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運營并舉”轉型的道路之一。其實，各家也都準備繼續擴張。龍湖披露，其長租公寓業務年內布局16個一線及領先二線城市，開業房間數將合計超過1.5萬間，到2020年達到20億元營收;北京萬科也向記者披露，北京的泊寓在2019年實現3萬間規模，年均拓展1萬間。亟待政策破解發展瓶頸萬科集團董事會主席、首席執行官郁亮曾在2017年中期業績發布會上預測：未來隨著政府出臺相關政策扶持，長租公寓回報率低的情況應該會有改善。這似乎也代表著行業對政府扶植租賃行業的政策期待。從10月31日開始，北京租房新政《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件“鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同”：當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支持。但對于長租公寓的運營企業來說，這個剛剛開始在租賃市場嶄露頭角的新生事物，還需要更多扶持。就在幾天前，國內首單央企租賃住房REITs——中聯前海開源—保利地產(600048,股吧)租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海(樓盤)證券交易所審議通過，標志著住房租賃證券化實現破冰。這被認為有助于解決房企租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。而在北京租房新政中，也專門提出來對租賃企業的金融支持，例如：研究制定鼓勵房地產投資信托基金(REITs)發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業利用房地產投資信托基金融資。北京萬科泊寓相關負責人表示，僅有金融支持還不夠，“希望未來能有機會參與租賃住房用地的建設。”近日，京東正式宣布進入房地產領域，擬將房地產與電商進行新的融合，覆蓋住宅、商業地產、特色地產等，旨在打造一個“大地產時代”的服務平臺。而就在一個多月前，杭州(樓盤)全城租賃房源引入芝麻信用，阿里巴巴這一大舉“入房”行動成各界關注的焦點。然而，反觀房地產原有的電商品牌，已從前幾年的繁華進入發展陣痛期。隨著房地產調控的加碼，讓愛屋吉屋、房多多、Q房網等傳統房地產電商平臺遭遇多重利空，原本引以為傲的盈利模式也被認為面臨巨大挑戰，加之外來者的強勢介入，可謂“屋漏偏逢連夜雨”。房地產電商模式進化“早先的搜房網即現在的房天下，安居客被視為房產電商的1.0版本。”一位熟悉電商的業內人士告訴《每日經濟新聞》記者。這類統稱為O2O模式，中介公司借助線上平臺現有數據信息及流量，利用其新媒體營銷及互聯網渠道優勢，將流量轉化為客戶。而到了2.0版本，房多多、愛屋吉屋、好屋中國等移動互聯網端起家的房地產電商公司興起，其主要模式是用互聯網手段切入到房產交易，爭奪市場份額。如今，互聯網的深度介入使得線上交易所需的數據和工具更多樣。例如，京東線上有10多萬供應商和100多萬客戶，涉及家電、裝修等。有了這些一手的線上交易數據，可以實現匹配交易。而阿里則是利用大數據、人工智能與房地產行業融合，以信用為體系介入租房市場。電商巨頭涌入將改變行業生態“不少城市的開發商為了進一步完成去化指標，肯定會利用房產營銷工具。”東方證券首席分析師竺勁告訴《每日經濟新聞》記者，融資的收緊使得開發商將回款率作為最重要的考核指標，加快去化已成開發商的共識，因此開發商對代理公司的依賴程度勢必會有所提高。這也就給了房地產電商公司的新房代理及電商業務的發展創造了空間，也是促成阿里、京東等互聯網巨頭相繼涌入的一大原因。上述業內人士直言，阿里和京東等電商巨頭進入房地產市場，必然會推動整個行業改變。互聯網在房地產市場的角色越發重要，行業內將越發重視數據、技術。電商巨頭的進入使得整個房地產行業變得更高效更具有創新精神，同時也會進一步促進房地產行業的開放、透明及與其他行業的聯系。線下成新舊陣營“交鋒點”“猛虎”的來襲，必定會對已有的電商平臺形成壓力。對于一些完全轉向線上的房地產電商平臺而言，或將與巨頭產生直接對壘。以房天下為例，一位接近該公司的中介人士就告訴記者，原先的房天下是線上線下都想抓，但經歷了陣痛之后，放棄線下交易，轉而以提供平臺數據為主。比如房天下的天下云系統，原先的信息平臺和廣告平臺變成了現在的數據平臺。那么突破和逆襲點在哪兒?該中介人士進一步指出，對于大平臺來說，關鍵還是客源和房源。但即使是大的平臺，客源好找，核心的房源還是動態變化的，要想實現業主需求的準確畫像和供求匹配并不容易。因此，線下的交易也非常重要，這是房地產行業有別于其他行業的“實物”屬性。傳統中介如鏈家、世聯行(002285,股吧)等擁有大量線下門店的企業則更有優勢。“房屋交易的特殊性質注定了其無法只在線上完成交易，電商、互聯網中介同樣需要提供優質的線下服務才能真正吸引消費者。所以，這也是新舊力量的主要交鋒點。”上述電商人士表示。

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