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部分公寓項目參考出租回報率　　專家提醒此類樓盤為商業項目交易稅費高日常費用高于住宅　　琶洲板塊的一個酒店式公寓因推出特價單位，“降價萬元、單價1.38萬元起”而受到市場的關注。記者了解公寓市場發現，因住宅限購，公寓類產品成為中介們熱推的項目，其中不限購公寓雖然并不被業內人士看好，但很多項目都銷得不錯。不過行內人士提醒，不限購公寓交易稅費高，短期炒作很難獲利。　　近日海珠區赤崗地鐵站附近的縱橫國際公寓以單價1.38萬元平方米起發售，引發市民排隊搶購。而該樓盤在9月初對外叫價為25000元~28000元平方米，不到3個月的時間價格就下降了近一半。雖然特價單位只有三套，其他的房源毛坯價格依然達到16000元~17000元平方米，但是當日依然引起了買家的排隊搶購。　　之前銷售不理想　　因住宅限購，不少公寓類產品成為中介們熱推的項目，一些項目銷售非常火爆。記者每天都會接到幾個中介的電話推銷商鋪或者公寓，11月底有中介向記者推薦位于海珠區海聯路的一個公寓項目，中介稱沒有窗戶的帶裝修單位起價14000多元，有窗戶的精裝修單位起價只要16000多元。昨日記者再次致電該中介人員，卻被告知該項目已經銷售完畢。中介人員還告訴記者，他們公司兩個月前代理的一個位于天河北的公寓項目，單價在23000元左右，因為是復式項目，實用率比較高，僅用20天的時間就銷售一空。　　記者了解公寓市場發現，雖然都名為公寓，但實際上各項目卻有本質的區別。很多公寓都是商業項目，產權分別只有40年或者50年；而有些公寓產權卻有70年，為住宅項目。旺銷的恰恰是那些產權為四五十年，不限購的商業公寓。住宅性質的公寓表現卻很一般，海珠區這個降價的酒店式公寓由于是住宅性質，受到限購的影響，之前的銷售一直不太理想。　　提醒：公寓產品出租回報率并不高　　很多銷售人員在銷售公寓的時候都以高出租回報率吸引買家，稱可以達到5%~6%，甚至有中介聲稱項目的出租回報率可以達到10%。目前住宅市場的出租回報率普遍只有2%~3%的水平，酒店式公寓的出租回報率真的能有這么高嗎？記者走訪了幾個酒店式公寓發現，中介所稱的“理想狀態”實際上并不存在。　　海珠區中大對面的一個公寓項目，由于是復式結構，實用率高，因此出租回報率相對較高，加上臨近中大布匹市場，租客也相對充裕。記者在這里發現，34平方米的一房一廳單位叫價在67~68萬元左右，50平方米的兩房單位叫價在110萬~120萬元之間。　　再看出租盤源，34平方米的一房一廳叫價在2200~2400元月之間，且配齊了家電。即使不算家電的成本，中介傭金以及空置期，一年按照12個月計算，出租回報率也只有4%出頭。50平方米的兩房單位叫價也只有3500元~3600元月，出租回報率更是不到4%。　　在珠江新城的另一個知名公寓項目，一套36平方米的一房一廳叫價2200元月出租，而同樣面積的出售單位叫價超過100萬元，出租回報率不到3%。海珠區號稱琶洲板塊的一個公寓項目，48平方米的一房一廳單位，售價高達108萬元，租賃市場有大量這樣的房源，叫價在2800~3000元月，出租競爭非常激烈，即使租出去了回報率也只有3%出頭。　　實際上，大部分投資者不會把物業拿來長期出租并將其作為收益方式的，一般都是推測物業在未來幾年的價值升幅來判斷其是否值得投資。按照現在的出租水平，至少要20年以上才能回本，但投資客一般在持有2年以后就會考慮出售盈利。　　然而在業內人士看來，無論是出租獲利還是等待升值，不限購公寓項目都不被看好。不限購公寓有其與生俱來的“硬傷”。商業項目的使用年限短了很多，總年限只有40年，從拿地到建設又花了一些時間，有些項目的使用年限不到住宅的一半。位于海珠區海聯路的那個公寓項目的使用權只有40年，但是從1999年算起，目前只剩下28年。　　此外，商業項目的日常費用也會明顯高出住宅項目，管理費一般都不會低于3元平方米，水電費按照商業項目標準計算，也要高于住宅項目，此外這些項目一般都沒有學位。此外商業項目轉手時，需要交納3%的契稅、5.63%的營業稅，此外，還要根據物業增值的情況繳納土地增值稅，稅率遠遠高于住宅。即使未來房價上漲，一部分也要用來交稅，不能“落袋”。　　趨勢：不限購市場處飽和狀態　　滿堂紅地產研究部高級經理周峰告訴記者，這種不限購公寓的買家很多都是那些不需要通過銀行貸款，資金實力很強的投資客。在不限購的情況下，很多人甚至一次性買很多套。但是目前市場上這種買家并不多，一些不限購公寓銷售火爆也并不一定就是有很多人來買，可能只是少量的有錢人沒有投資渠道，造成了這些公寓產品銷售狀況比較好。但目前這種不限購公寓的市場已經處于飽和的狀態，有能力購買并且愿意購買的顧客會被逐漸消化。　　“這種項目是特定環境下的產物，在沒有限購的情況下這種產品一直都賣得不好。”周峰表示。算上這類項目高額的管理費、水電費、出租的前期投入，以及委托中介放租的成本，年均升值幅度至少要達不到15%才值得投資，因此那些沒有被限購的買家應該優選住宅項目，如果喜歡公寓的可以買使用年限有70年的公寓項目。　　(作者：陳芳)

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